REVISOR FISCAL
Obligatoriedad
Artículo 56, ley 675 de 2001,
están obligados a tener revisor fiscal las propiedades horizontales de uso
comercial o mixto, nombrado por la asamblea general, en esta norma también se
establece las inhabilidades del revisor fiscal.
El Revisor Fiscal encierra actividades de vigilancia y control que
le permiten a los copropietarios con base en sus pronunciamientos, solicitar de
los órganos de administración y gobierno la correcta aplicación de la Ley y el
Reglamento. El acto de nombramiento del Revisor Fiscal es una atribución
indelegable de la Asamblea de Copropietarios.
Principales funciones del Revisor Fiscal:
- Emitir opinión sobre la razonabilidad de los estados financieros.
- Conceptuar si la contabilidad se lleva de acuerdo con las normas legales y la técnica contable.
- Verificar que la correspondencia, los comprobantes de las cuentas, libro de inventarios, actas y de registro de propietarios se lleven y conserven debidamente.
- Identificar si durante el año las operaciones celebradas y registradas en los libros y los actos del Administrador y del Consejo de Administración, se ajustan a las disposiciones legales y reglamentarias.
- Ley 675 de 2.001 o Régimen de Propiedad Horizontal.
- Reglamento de la Copropiedad.
- Decisiones tomadas por la Asamblea de Propietarios y el Presupuesto aprobado por la misma.
- Revisión de todos y cada uno de los contratos firmados por el Administrador y dictaminar si se ajustan a lo ordenado por la Asamblea de Copropietarios.
- Informar oportunamente por escrito, al Consejo de Administración, de las irregularidades que ocurran en el funcionamiento y el desarrollo de las distintas actividades de la Copropiedad.
- Evaluar el sistema de control interno.
- Colaboración con las entidades gubernamentales de regulación y control y rendición de los informes a que haya lugar o de terceros que lo soliciten.
- Velar por la salvaguarda y adecuada conservación y utilización de las propiedades y equipos.
- Revisar y firmar las declaraciones tributarias, respuestas a requerimientos y otras certificaciones que requieran la firma del revisor fiscal, de acuerdo con la legislación vigente.
Inhabilidades para ejercer el cargo de Revisor Fiscal en esta
clase de edificios o conjuntos:
- Ser propietario o tenedor de cualquier unidad privada ubicada en el edificio donde realizará su función.
- Tener parentesco hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad o primero civil, o vínculos comerciales o cualquier otra circunstancia que pueda restarle independencia u objetividad a sus conceptos y actuaciones con respecto al administrador o a los miembros de los Consejos de Administración.
- Haber ejercido el cargo como contador o administrador de la copropiedad durante los seis (6) meses anteriores al nombramiento. Tampoco podrá ejercer el cargo como asesor o administrador un año posterior a la renuncia del mismo.
- El Revisor Fiscal en las copropiedades debe cumplir las funciones determinadas en la Ley y especialmente las contempladas en el Código de Comercio. Por tanto, no puede ejercer labores de auditoría, contaduría o teneduría de libros y mucho menos de coadministración, como en algunos conjuntos quieren imponerle mediante delegación de la Asamblea General de Copropietarios.
ADMINISTRADOR
La Delegación Administrativa
Artículo 2163. ¨El mandato es un contrato en que una persona confía la gestión de uno o más negocios a otra, que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la primera.
La persona que concede el encargo se llama comitente o mandante, y la que lo acepta apoderado, procurador, y en general, mandatario¨.
La Representación Legal de la persona jurídica y la administración
del edificio o conjunto corresponderán a un administrador designado por la
asamblea general de propietarios en todos los edificios o
conjuntos, salvo en aquellos casos en los que exista el consejo de
administración, donde será elegido por dicho órgano, para el período que se
prevea en el reglamento de copropiedad. Los actos y contratos que celebre en
ejercicio de sus funciones, se radican en la cabeza de la persona jurídica,
siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias.
Los administradores responderán por los perjuicios que por dolo,
culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a
terceros. Se presumirá la culpa leve del administrador en los casos de
incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del
reglamento de propiedad horizontal.
Pueden ejercer la función de administrador los siguientes entes:
· Persona
Natural
· Persona
Jurídica
· Empresas
Unipersonales
· Empresas
Comerciales: Nacionales O Extranjeras
· Asociaciones
De Propietarios
· Cooperativas
Funciones Básicas
Facultades de Ejecución, Conservación, Representación y Recaudo:
- Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias y extraordinarias.
- Someter a aprobación el inventario y balance general de cuentas.
- Someter a aprobación el presupuesto de gastos e ingresos, incluyendo las primas de seguros.
- Llevar bajo su dependencia responsabilidad los libros de actas de asamblea, registro de propietarios y residentes y la correspondencia.
- Poner en conocimiento de los propietarios y residentes las actas de la asamblea y del consejo de administración.
- Llevar bajo su dependencia y responsabilidad la contabilidad del edificio.
- Administrar con diligencia y cuidado los bienes comunes desafectados y destinarlos a los fines autorizados.
- Cuidar y vigilar los bienes comunes y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de acuerdo con el reglamento y las decisiones de la asamblea.
- Cobrar y recaudar las cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general cualquier obligación pecuniaria a cargo de los propietarios u ocupantes, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna
- Elevar a escritura pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad horizontal, e inscribir todos los actos relacionados con la existencia y representación legal de la persona jurídica.
- Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales cuando se requiera.
- Notificar a los propietarios de bienes privados de las sanciones impuestas en su contra.
- Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones, una vez se encuentren ejecutoriadas.
- Expedir el paz y salvo de cuentas con la administración.
- Las demás previstas en el reglamento o que defina la asamblea.
Funciones Propuestas
- Contratar y mantener vigentes los seguros exigidos por la ley y la asamblea.
- Contratar el personal necesario para la vigilancia, aseo y mantenimiento de los bienes comunes.
- Presentar informes al consejo de administración y a la asamblea.
- Tomar las medidas necesarias que demanden la existencia, seguridad, integridad y salubridad de los bienes comunes y los ocupantes del edificio.
Deberes De Los Miembros De La Administración
- Obrar de buena fe, lealtad y diligencia de un buen hombre de negocios, sus actuaciones se cumplirán en interés de la sociedad y teniendo en cuenta los intereses de los asociados.
- Realizar los esfuerzos conducentes a un adecuado desarrollo de la persona jurídica.
- Velar por el estricto cumplimiento de las obligaciones legales y del reglamento de propiedad horizontal.
- Permitir la función de la revisoría fiscal.
- Abstenerse de utilizar indebidamente información privilegiada.
- Dar trato equitativo y respetar el derecho de inspección de los propietarios y tenedores a cualquier título.
- Abstenerse de participar por sí o por interpuesta persona en actos respecto de los cuales haya conflicto de intereses.
Responsabilidad de los Miembros de Administración
- Responderán solidaria e ilimitadamente de los perjuicios que por dolo o culpa ocasionen a la copropiedad, a los propietarios o a terceros.
- No estarán sujetos a tal responsabilidad quienes no hayan tenido conocimiento de la acción u omisión, o hayan votado en contra, siempre y cuando no la ejecuten.
- En los casos de incumplimiento, extralimitación de funciones, violación de la ley o los estatutos, se presume la culpa del administrador.
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