ADMINISTRACIÓN DE
LA PROPIEDAD HORIZONTAL
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Cumplida esta condición,
éste deberá informar por escrito a todos los propietarios, para que la asamblea
se reúna y haga el nombramiento de rigor, dentro de los 20 días hábiles siguientes.
De no hacerlo, el propietario inicial podrá nombrar al administrador
definitivo.
Una vez constituida
legalmente, da origen a una persona jurídica sin ánimo de lucro, conformada por
los propietarios de los bienes privados, con derechos y obligaciones, que
surgen de manejar los asuntos de interés común de los copropietarios y cumplir
la ley y la reglamentación de la propiedad horizontal. La dirección y
administración de la persona jurídica corresponde a la Asamblea de
Copropietarios, al Consejo de Administración (si lo hubiere) y al
Administrador.
Ley 675 De 2001 Art. 36, 37 Y 38
ASAMBLEA
GENERAL - ASAMBLEA DE PROPIETARIOS
La constituyen todos los
copropietarios de los bienes inmuebles privados o sus delegados y se puede
sesionar cuando haya quórum, que será el equivalente a mínimo la mitad más uno
(+1) de los coeficientes de propiedad que conforman la unidad residencial, comercial
o mixta.
La Asamblea General se
reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el
reglamento de propiedad horizontal y, en caso de no estar estipulada, dentro de
los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal; (es
decir dentro de los 3 primeros meses del año) con el fin de examinar la
situación general de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya
elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio
y presupuesto para el siguiente año.
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| Fuente:http://actualicese.com/actualidad/2010/08/26/en-una-asamblea-de-propietarios-de-propiedad-horizontal-con-varios-duenos-%C2%BFquien-tiene-voz-y-voto/ |
Toda convocatoria se
hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes
de dominio particular del edificio o conjunto, a la última dirección registrada
por los mismos. Tratándose de asamblea extraordinaria, reuniones no
presenciales y de decisiones por comunicación escrita, en el aviso se insertará
el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no
previstos en este.
ÓRGANOS
DE DIRECCIÓN Y ADMINISTRACIÓN
La Dirección y
Administración de la Persona Jurídica corresponde a la Asamblea General de
Propietarios, al Consejo de Administración, si lo hubiere, y al Administrador
de edificio o conjunto.
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| Fuente: https://mind42.com/public/d6e96d9d-71c4-4006-b302-763535053db7 |
INTEGRACIÓN
Y ALCANCE DE SUS DECISIONES
La Asamblea General la
constituirán los propietarios de bienes privados, sus representantes o
delegados, reunidos con el quórum y en las condiciones previstas por la ley 675
de 2001 y en el reglamento de Propiedad Horizontal.
NATURALEZA
Y FUNCIONES
La Asamblea General de propietarios
es el órgano de Dirección de la Persona Jurídica que surge por mandato de la
ley 675 de 2001, y tendrá como funciones básicas las siguientes:
1. Nombrar y
remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso,
para períodos determinados, y fijarle su remuneración.
2. Aprobar o
improbar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos que
deberán someter a su consideración el Consejo Administrativo y el
Administrador.
3. Nombrar y
remover libremente a los miembros del comité de convivencia para períodos de un
año, en los edificios o conjuntos de uso residencial.
4. Aprobar el
presupuesto anual del edificio o conjunto y las cuotas para atender las
expensas ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondo de
imprevistos, cuando fuere el caso.
5. Elegir y
remover los miembros del consejo de administración y, cuando exista, al Revisor
Fiscal y su suplente, para los períodos establecidos en el reglamento de
propiedad horizontal, que en su defecto, será de un año.
6. Aprobar las
reformas al reglamento de propiedad horizontal.
7. Decidir la
desafectación de bienes comunes no esenciales, y autorizar su venta o división,
cuando fuere el caso, y decidir, en caso de duda, sobre el carácter esencial o
no de un bien común.
8. Decidir la
reconstrucción del edificio o conjunto, de conformidad con lo previsto en la
presente ley.
9. Decidir, salvo en el
caso que corresponda al consejo de administración, sobre la procedencia de
sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley y en el
reglamento de propiedad horizontal, con observancia del debido proceso y del derecho
de defensa consagrado para el caso en el respectivo reglamento de propiedad
horizontal.
10. Aprobar la
disolución y liquidación de la persona Jurídica.
11. Otorgar
autorización al administrador para realizar cualquier erogación con cargo al
Fondo de Imprevistos de que trata la presente ley.
12. Las demás funciones fijadas en
esta ley, en los decretos reglamentarios de la misma, y en el reglamento de
propiedad horizontal.
CONSEJO DE
ADMINISTRACIÓN
Es Obligatorio: (Art. 53 Ley 675/
01)
La ley 675 de
Agosto 3 de 2001 en su artículo 53 nos indica que sólo
es obligatorio el Consejo en las copropiedades de Uso Comercial o Mixto de
treinta o más bienes privados, (excluyendo parqueaderos o depósitos) deben
tener un consejo de administración integrado por un número impar de tres o más
propietarios de unidades privadas o sus delegados. Siendo en todos
los otros casos, como lo dice la misma ley, potestativo nombrar e incluir tal
órgano de administración en el Reglamento de Propiedad Horizontal.
En cuanto a las
funciones, el artículo 55°, dice: "Al consejo de
administración, le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden
a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el
reglamento de propiedad horizontal";
La Ley faculta a los
consejos para imponer sanciones y para suscribir el contrato con el
administrador; además, las funciones y otros aspectos de este órgano deben
establecerse en el reglamento. Por lo cual se deduce que es la comunidad, en su
Asamblea General quien asigna las funciones al Consejo, teniendo en cuenta eso
sí, de no atribuirle las que se otorgaron, en virtud de la misma ley, a la
Asamblea General o al Administrador.
Pese a que la ley no
señala requisitos e incompatibilidades, la Asamblea deberá tener en cuenta alguno
de los siguientes aspectos:
· El Consejo de Administración es el representante de la Asamblea General y
el "puente" entre esta y el Administrador, por lo
que su principal función es vigilar que se cumplan los preceptos de la misma.
· Los miembros del Consejo ejercerán su cargo "Ad Honorem" y
cumpliendo una función social de servicio a la comunidad, por lo que actuaran
siempre en función del bien común.
· Los representantes al Consejo de Administración deben haber observado
siempre una conducta impecable y deben caracterizarse por su puntual y estricto
cumplimiento de todas las normas del Reglamento.
· Los miembros del Consejo de Administración no pueden ser parientes del
Administrador ni del Revisor Fiscal, ni tener negocios con ninguno de ellos,
para garantizar la independencia y autonomía de cada uno de los órganos de
dirección y control.
· En consecuencia, tampoco podrán desempeñar ningún cargo remunerado en la
copropiedad, simultáneamente con el ejercicio como consejeros, ni mucho menos
como empleados de la administración.
· Los miembros del Consejo deben actuar siempre en beneficio de la
Copropiedad y no pueden aprovecharse de su investidura para reclamar
privilegios o para beneficiarse directa o indirectamente de ella.
· Los miembros del Consejo deben mantener una absoluta imparcialidad en todos
sus actos, dando a todos los copropietarios y residentes el mismo tratamiento,
sin otorgar a nadie prebendas o privilegios y sin permitir que sus sentimientos,
relaciones de amistad, simpatías o desafectos hacia otros miembros de la
comunidad interfieran o influencien sus determinaciones.
· Los miembros del Consejo deben estar a paz y salvo por todo concepto con la
comunidad, entendiéndose que no pueden estar en mora con sus cuotas de aporte a
las expensas comunes, cuotas extras, o cualquier otra obligación decretada por
la Asamblea o contemplada en el Reglamento.
En pocas palabras, los miembros del
Consejo deben tener la Autoridad Moral suficiente para Poder representar
dignamente a la comunidad de copropietarios que los ha elegido.
QUÓRUM Y
MAYORÍAS Art. 54 Ley 675 /01
“Deliberará Y Decidirá
Válidamente Con La Presencia Y Votos De Las Mayoría De Sus Miembros, Salvo Que
El Reglamento De Propiedad Horizontal Estipule Un Quorum Mayor, Con
Independencia De Los Coeficientes De Copropiedad.”
FUNCIONES Art. 55 Ley 675/01
“Le Corresponderá
Tomar Las Determinaciones Necesarias En Orden A Que La Persona Jurídica Cumpla
Sus Fines, De Acuerdo Con Lo Previsto En El Reglamento De Propiedad
Horizontal.”
FUNCIONES
PROPUESTAS
1. Dictar
su propio reglamento.
2. Nombrar
y remover al administrador.
3. Por
delegación de la asamblea nombrar los miembros del comité de convivencia.
4. Inspeccionar
los trabajos realizados en zonas comunes.
5. Exigir
la forma de la rendición de cuentas del administrador.
6. Autorizar
al administrador para contratar profesionales especializados.
7. Velar
por que el administrador inicie las acciones judiciales pertinentes.
8. Estudiar
los contratos que deba autorizar la asamblea rendir el informe respectivo.
9. Asesorar
al administrador cuando éste lo requiera.
10. Disponer
sobre la cuantía y garantías de manejo y cumplimiento que deba prestar el
administrador en caso de no hacerlo la asamblea general.
11. Convocar
en forma extraordinaria a reunión extraordinaria de asamblea general, por
necesidades imprevistas o urgentes.
12. Velar
por el fiel cumplimiento del reglamento de propiedad horizontal por parte del
administrador, propietarios y ocupantes.
13. Rendir
a la asamblea un informe sobre su gestión y estado actual del edificio o
conjunto.
14. Llevar
propuestas a la asamblea acerca del reglamento interno y uso de bienes
comunes.
15. Ejercer
las funciones que le delegue o establezca la asamblea.
16. Planificar
y ordenar toda clase de campañas promocionales y publicitarias.
17. Planificar
y/o autorizar toda clase de eventos de tipo social o cultural que se pretendan
realizar en la copropiedad.
18. Fijar
pautas para la inversión de fondos de la copropiedad.
19. Autorizar
los contratos que haya de celebrar el administrador por su cuantía o
naturaleza.
20. Imponer
sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias si se le ha
asignado esta facultad.
COMITÉ DE
CONVIVENCIA
Son muchos los
conflictos que se presentan entre los propietarios, residentes, administradores
y miembros del Consejo de Administración en una Propiedad Horizontal y si bien
existen mecanismos legales para solucionarlos, a veces acudir a instancias
legales, significa costos y tener que esperar mucho tiempo, Para ello, acudir
ante el Comité de Convivencia, puede ser una solución más oportuna.
¿QUÉ ES Y
CÓMO SE CONSTITUYE?
Es un órgano de
constitución estatutaria que determinan los mismos propietarios en su
Reglamento Interno, su finalidad es la de buscar solución a controversias y
conflictos, que surgen con ocasión de la vida y convivencia entre propietarios,
residentes y administradores en general, mediante la propuesta de fórmulas
conciliatorias para fortalecer las relaciones de dicha comunidad.
Lo conforman mínimo 3
personas o más en número impar, elegido por la Asamblea de Propietarios,
elección que será por periodos de 1 año, aunque son miembros de libre
nombramiento y remoción.
Pueden ser propietarios,
pero también podría ser un residente en calidad de arrendatario. Es Ad-honorem,
o sea, no tienen ninguna remuneración.
OBLIGATORIEDAD
DE CONSTITUCIÓN DEL COMITÉ DE CONVIVENCIA
De acuerdo a la Ley 675
de 2001, no es obligación su conformación, pero lo más recomendable es que por
estatutos se decida su creación, bien para Edificios y Conjuntos Residenciales,
como para los Comerciales y Mixtos.
EN CASO DE
EXISTIR UN CONFLICTO, ¿ES NECESARIO IR PRIMERO ANTE EL COMITÉ DE CONVIVENCIA
ANTES DE IR ANTE UN JUEZ?
Lo que se busca con la
creación del Comité de Convivencia es tener un ente inmediato que podría ayudar
a encontrar una solución al conflicto, pero bien si uno de los afectados lo
quiere hacer, puede acudir directamente ante un Juez o ante un Centro de
Conciliación para resolver su conflicto.
Cabe aclarar que los
asuntos de carácter económico, como las moras en las cuotas de administración o
intereses de mora no son competencia del Comité de Convivencia; Es competencia
del Administrado iniciar las acciones de cobro y para una eventual condonación
de intereses de mora, corresponde a la Asamblea General de Propietarios su
aprobación, nadie más lo puede hacer.
ojo CONSEJO y no CONCEJO
ResponderEliminarGracias profesor, corregido.
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